БИЗНЕС-ПЛАН

на тему: «Бизнес-план инвестиционного проекта индивидуального

предпринимателя по оказанию услуг по оценке недвижимости»

Выполнил: Смирнова Наталия Владимировна – преподаватель техникума

(фамилия, имя, отчество полностью)

ОГБПОУ «Буйский техникум градостроительства и предпринимательства

Костромской области»

(полное название образовательного учреждения)

2

Содержание

Аннотация................................................................................................................ 4

Введение................................................................................................................... 5

Основная часть.......................................................................................................11

1

Резюме........................................................................................................... 11

2

Инициатор проекта и место нахождения предприятия............................15

3

План маркетинга.......................................................................................... 19

4

План производства....................................................................................... 22

5

Финансовый план.........................................................................................23

Заключение.............................................................................................................25

Список использованной литературы................................................................... 29

3

Аннотация

Уникальность

проекта

состоит

в

оказании

высококачественных

и

высокорентабельных

услуг

по

оценке

недвижимости

в

пределах

одного

небольшого ИП, управление всеми технологическими процессами на котором

осуществляется силами двух человек. Подобная организация деятельности

ИП охватывает весь ассортимент услуг по оценке имущества физическим и

юридическим лицам.

Объем

работы

составляет

28

страниц

печатного

текста.

Работа

содержит

4

таблицы,

10

использованных

литературных

источников.

4

Введение

Оценка

недвижимости

-

один

из

наиболее

востребованных

видов

оценки, включающий оценку стоимости права собственности или иных прав

(права

аренды,

права

пользования

и

т.д.)

в

отношении

таких

объектов

недвижимости

как

здания

(отдельно

стоящие

и

находящиеся

в

составе

производственных

комплексов),

офисные,

складские

и

производственные

помещения,

сооружения

-

дороги,

мосты,

подъездные

пути,

резервуары,

ограждения и т.п., жилые дома и квартиры.

Оценка недвижимости производится в следующих случаях:

o

при передаче объекта в качестве залога в банк;

o

при страховании объекта недвижимости;

o

при судопроизводстве;

o

в иных случаях, когда это необходимо.

Оценка недвижимости включает в себя:

o

оценку квартир;

o

оценка коммерческой недвижимости;

o

оценку коттеджей (загородной недвижимости);

o

оценку объектов незавершенного строительства;

o

оценку аренды (арендных ставок).

Оценка

квартир.

Оценка

квартиры

требуется

не

только

для

консультационных

целей

при

желании

купить,

продать

или

обменять

квартиру, но и почти всегда в обязательном порядке при получении кредита в

банке и при ипотеке. Сегодня, в обязательном порядке требуется оценка

квартир для совершения нотариальных действий (в соответствии с п. 8 ст.

333.25 «Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за

совершением нотариальных действий «Налогового кодекса РФ»»).

Отчет

об

оценке

квартиры,

подготовленный

оценщиками,

является

официальным документом, который принимается к рассмотрению не только

5

кредитными отделами банков, страховыми компаниями, но и судами, а также

другими органами юстиции и иными государственными учреждениями.

Для

объективной

и

достоверной

оценки

стоимости

квартиры

необходимо учитывать множество факторов: местоположение и тип дома,

удаленность от метро, наличие двора и консьержки в подъезде, вид из окон и

т. д.

Документы необходимые для проведения оценки квартиры:

o

свидетельство

о

государственной

регистрации

права,

или

документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена

(договор купли-продажи, дарения или другое);

o

документы

БТИ

(Бюро

Технической

Инвентаризации)

и

технический паспорт БТИ, или извлечение из технического паспорта БТИ.

ИП несет полную ответственность за проведенную экспертизу в целом,

каждый

специалист

(оценщик)

нашей

Компании

несет

персональную

ответственность за произведенную оценку (экспертизу).

Оценка

коммерческой

недвижимости. Коммерческой недвижимостью

называется

недвижимость,

которая

может

приносить

доход

(доходная

недвижимость).

При

оценке

объектов

коммерческой

недвижимости

в

обязательном порядке учитывается размер дохода, риск и период, связанный

с его получением. При оценке доходной недвижимости анализируется и

принимается во внимание множество факторов, влияющих на способность

недвижимости приносить доход, а, следовательно, и влияющих на стоимость

объекта (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение,

окружающая территория и т. д.). Принимается во внимание наличие или

отсутствие различного рода обременений оцениваемого объекта.

Отчет

об

оценке

стоимости

коммерческой

недвижимо сти,

подготовленный оценщиками, является официальным документом, который

принимается

к

рассмотрению

не

только

кредитными

отделами

банков,

6

страховыми Компаниями, но и судами, а также другими органами юстиции и

иными государственными учреждениями.

Документы необходимые для проведения оценки недвижимости:

o

правоустанавливающие

документы

на

здание

(помещение)

-

свидетельство о государственной регистрации права;

o

правоустанавливающие

документы

на

земельный

участок

-

свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в

случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.

Документы БТИ:

o

технический

паспорт

или

выписка

из

технического

паспорта

(форма БТИ №1а);

o

экспликация (форма БТИ №22);

o

поэтажный план;

o

информация

об

эксплуатационных

расходах

-

расходы

на

страхование объекта оценки;

o

квитанции по коммунальным платежам (электричество, холодное

и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);

o

фонд

оплаты

труда

обслуживающего

персонала

(охрана,

уборщица и т.д.);

o

расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Бухгалтерская информация:

o

справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;

o

справка о величине остаточной стоимости объекта оценки.

Данный перечень документов, необходимый для такой процедуры как

оценка

недвижимости,

носит

предварительный

характер

и

может

быть

сокращен

или

расширен

после

детального

ознакомления

оценщика

с

заданием

на

оценку

и

проведением

переговоров

с

заказчиком

оценки.

Оказывая

услугу

по

оценке

недвижимости,

ИП

несет

полную

ответственность за проведенную экспертизу в целом, каждый специалист

7

(оценщик)

нашей

Компании

несет

персональную

ответственность

за

произведенную оценку (экспертизу).

Оценка

коттеджей

(загородная

недвижимость). В

настоящее

время

наблюдается

устойчивый

рост

рынка

загородной

недвижимости

в

Московском регионе, который вызвал ситуацию, когда спрос на эти объекты

часто превышает предложение. При таких условиях, в большинстве случаев,

цены предложений формируются на основании спекулятивных факторов и не

всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов. В этой

ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов

становится необходимым инструментом для соблюдения взаимовыгодного

баланса интересов, как покупателя, так и продавца жилой недвижимости.

При

оценке

рыночной

стоимости

загородной

недвижимости,

куда

входят

загородные

коттеджи

и

дачи,

во

внимание

принимается

большое

количество различных факторов влияющих на стоимость: удаленность от

города

и

железнодорожной

станции,

качество

подъездных

путей,

направление,

наличие

в

непосредственной

близости

леса

или

водоема,

качество почвы и воды и т. д. Большое значение имеют престижность места,

наличие

развитой

инфраструктуры,

наличие

коммуникаций,

площадь

объекта, состояние отделки и тип дома, ландшафт местности и т.д.

Отчет

об

оценке

коттеджей

(загородной

недвижимости),

является

официальным

документом,

который

принимается

к

рассмотрению

как

кредитными

организациями

(банками),

так

и

судами,

а

также

другими

органами юстиции и иными государственными учреждениями.

Документы необходимые для проведения оценки:

o

правоустанавливающие документы на строения и сооружения -

свидетельство о государственной регистрации права;

o

правоустанавливающие

документы

на

земельный

участок-

свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в

случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.

8

Документы БТИ:

o

технический

паспорт

или

выписка

из

технического

паспорта

(форма БТИ №1а);

o

экспликация (форма БТИ №22);

o

поэтажный план.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может

быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с

заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком оценки.

ИП несет полную ответственность за проведенную экспертизу в целом,

каждый

специалист

(оценщик)

нашей

Компании

несет

персональную

ответственность за произведенную оценку (экспертизу).

Оценка объектов незавершенного строительства. Чаще всего, в качестве

незавершенных строительством объектов выступают здания или сооружения.

Для

того

чтобы

объективно

оценить

стоимость

незавершенного

здания

(сооружения),

необходимо

правильно

его

классифицировать.

Существует

не сколько

способов

классификации

объектов,

не завершенных

строительством.

Наиболее

существенной

для

оценщика

является

классификация

с

точки

зрения

наличия

у

недостроенного

объекта

возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь,

можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания

и

сооружения

специализированного

назначения,

у

которых

возможности

изменения

функционального

назначения

практически

отсутствуют

из-за

особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости

могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей

промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть

использованы

для

размещения

в

них

различных

типов

производств,

и,

следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и

конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий

9

отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и

др.

При

оценке

рыночной

стоимости

незавершенных

строительством

объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный

подход.

Рыночная

стоимость

объектов,

относящихся

ко

второй

группе,

определяется

с

применением

как

затратного,

так

и

доходного

подхода.

Подход,

основанный

на

сравнительном

анализе

продаж

при

оценке

незавершенных строительством объектов, практически не используется.

Документы необходимые для проведения оценки:

o

правоустанавливающие

документы

на

объект

незавершенного

строительства - свидетельство о государственной регистрации права (если

была проведена регистрация);

o

правоустанавливающие

документы

на

земельный

участок

-

свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в

случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды;

o

строительная документация:



копия

Ордера

на

строительство

объекта

с

указанием

даты

получения и сроком действия;



проект на строительство (пояснительная записка и строительные

чертежи);



сводный сметный расчет и локальные сметы на строительство;



акты выполненных работ;



график

выполнения

работ,

необходимых

для

завершения

строительства с указанием последовательности выполнения.

o

общая информация по строительству:



дата начала строительства;



предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в

эксплуатацию;



затраты, необходимые для завершения строительства;

10



договор между инвестором и генподрядчиком;



договора между инвестором и соинвесторами (если они есть).

ИП несет полную ответственность за проведенную экспертизу в целом,

каждый

специалист

(оценщик)

нашей

Компании

несет

персональную

ответственность за произведенную оценку (экспертизу).

Оценка аренды (арендных ставок). У многих предпринимателей аренда

съедает львиную долю оборотных средств, после чего не остается денег ни на

ремонт, ни на замену оборудования.

Единственный

выход

из

сложившейся

ситуации

-

оценка

арендной

платы независимым оценщиком. Отчет об оценке арендной платы может

быть компромиссным решением, удовлетворяющим как арендатора, так и

арендодателя.

Документы необходимые для проведения оценки:

o

технический паспорт БТИ или выписка из технического паспорта

(форма БТИ №1а) на все здание или арендуемую часть здания.

o

экспликация (форма БТИ №22).

o

поэтажный план.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может

быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с

заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком оценки.

Основная часть

Резюме

11

Целью создания предприятия является проведение работ населению и

организациям с целью оказания услуг по оценке имущества. Направлением

предпринимательской деятельности является поступление на рынок услуг по

оценке имущества.

Индивидуальным

предпринимателем

(ИП)

может

стать

каждый

гражданин.

С

момента

регистрации

у

него

появляются

не

только

возможности

и

права,

но

и

определенные

обязанности.

Как

стать

предпринимателем, какие обязанности нужно выполнять - все это описано

ниже в статье.

Индивидуальный

предприниматель

-

это

физическое

лицо,

зарегистрированное

в

установленном

законом

порядке,

ведущее

предпринимательскую

деятельность

без

создания

юридического

лица.

Гражданин

официально

является

индивидуальным

предпринимателем

и

может

работать

в

этом

статусе

только

после

завершения

регистрации

в

государственных органах. Таким образом, любой человек может стать ИП и

заниматься коммерческой деятельностью. Для этого достаточно осуществить

регистрацию по официальному месту жительства. При этом не надо иметь

офис. ИП действуют согласно законам, которые регулируют их коммерческую

деятельность. Но на них также распространяются многие права, которыми

наделены юридические лица. Индивидуальные предприниматели РФ обязаны

соблюдать

правила

Гражданского

кодекса,

обозначающие

деятельность

юридических лиц, кроме тех случаев, когда для них созданы отдельные

нормативные акты.

Регистрация индивидуального предпринимателя включает из несколько

шагов:

o

подготовка

к

регистрации

-

на

этом

этапе

нужно

точно

определить виды деятельности по ОКВЭД (Общероссийский Классификатор

Видов

Экономической

Деятельности), выбрать

подходящий

тип

налогообложения и оплатить пошлину;

12

o

сбор

бумаг.

Для

регистрации

предпринимателя

необходимо

подготовить такие документы: паспорт; копию паспорта и свидетельства с

номером ИНН; квитанцию об уплате пошлины; заявление о регистрации ИП

определенного образца в двух экземплярах (если документы отправляются по

почте, то они обязательно должны быть заверены у нотариуса); уведомление

на применение УСН (Упрощенная Система Налогообложения);

o

сдача

документов

в

орган

регистрации.

В

ответ

организация

должна выдать регистрирующему лицу расписку о получении необходимых

документов и уведомление на применение УСН со специальной отметкой

налоговой службы;

o

получение

документов.

Орган

регистрации

должен

выдать

свидетельство о государственной регистрации предпринимателя с номером

О Г Р Н И П

(Основной

Государственный

Регистрационный

Номер

Индивидуального

Предпринимателя),

документ

о

присвоении

ИНН

(Идентификационный

номер

налогоплательщика) и выписку из ЕГРИП

(Единый Государственный Реестр Индивидуальных Предпринимателей);

o

регистрация

индивидуального

предпринимателя

в

Фонде

обязательного медицинского страхования и в Пенсионном фонде. Налоговая

инспекция сама отправляет в ПФ (Пенсионный фонд) сведения о регистрации

нового ИП.

Права ИП:

o

возможность выбора видов деятельности, разрешенных законом;

o

право

нанимать

работников.

Законодательством

установлено

количество

сотрудников,

которые

могут

быть

оформлены

в

штат

индивидуального предпринимателя;

o

индивидуальный предприниматель – это бизнесмен, который сам

управляет своей деятельностью и несет ответственность за ее результаты;

o

свобода

выбора

партнеров

и

товара.

Предприниматель

сам

определяет сегмент рынка, на котором он будет развивать свое дело;

13

o

право

самостоятельного

определения

стоимости

предлагаемых

товаров

и

услуг.

Однако

конечная

цена

на

продукцию

не

должна

быть

значительно ниже, чем у других предпринимателей;

o

ИП сам решает, как и сколько платить своим работникам;

o

предприниматель вправе как угодно распоряжаться полученной

прибылью;

o

ИП имеет право выступать в суде в качестве истца и ответчика;

Индивидуальный

предприниматель

–

это

субъект

коммерческой

деятельности, который имеет определенные обязанности. А именно:

o

все

ИП

обязаны

придерживаться

норм

действующего

законодательства.

Предприниматель

должен

знать

налоговое,

пенсионное,

антимонопольное и другие виды законодательства, чтобы вести законную и

открытую деятельность;

o

все денежные операции оформляются документально. К таким

документам относятся трудовой договор, контракт на поставку товара и т.д.;

o

д л я

о су щ е с т вл е н и я

л и ц е н зи руе мы х

в и д о в

б и з н е с а

предприниматель

должен

получить

государственное

разрешение

-

свидетельство, патент или лицензию;

o

все

сотрудники,

которые

принимаются

на

работу

к

индивидуальному предпринимателю, должны быть официально оформлены.

То есть, ИП заключает с человеком трудовой контракт, договор о выполнении

конкретных работ или другие соглашения. После оформления документов

предприниматель

обязан

произвести

необходимые

отчисления

в

Фонд

медицинского страхования, Пенсионный фонд и Фонд соцстрахования;

o

если деятельность ИП причиняет вред окружающей среде, он

обязан выполнять мероприятия для уменьшения негативных воздействий.

Если бизнесмен не может решить этот вопрос самостоятельно, он должен

обратиться в экологическую службу;

14

o

предприниматель

обязан

своевременно

уплачивать

налоги

в

государственную казну.

o

индивидуальный

предприниматель

–

это

участник

рыночных

отношений, который всегда должен уважать права покупателя. Существуют

организации

по

защите

прав

потребителя,

которые

рассматривают

соответствующие жалобы;

o

если

по

каким-то

обстоятельствам

у

ИП

поменялись

данные

(фамилия, место прописки или жительства, вид деятельности), он обязан

уведомить об этом соответствующие органы – налоговую инспекцию, фонды

и другие учреждения.

Деятельно сть

индивидуального

предпринимателя

с т р о го

контролируется специальными органами. Они следят не только за уплатой

бизнесменом налогов и необходимых отчислений в фонды. Есть организации,

которые контролируют законность действий ИП и наличие разрешение на

ведения

некоторых

видов

бизнеса.

Согласно

законодательству,

к

лицензируемым

видам

деятельности

относятся

фармацевтика,

перевозки

пассажиров и грузов морским, железнодорожным и воздушным транспортом

и т.д. Кроме того, ИП не может заниматься закрытыми видами бизнеса,

такими,

как

разработка

и

продажа

военной

продукции,

производство

и

реализация

наркотиков,

ядовитых

веществ,

алкогольных

напитков.

Также

предприниматель

не

имеет

права

заниматься

страхованием,

банковской,

туристической

деятельностью,

производством

пиротехники,

боеприпасов,

изготовлением и ремонтом военной авиационной техники.

Необходимый объем собственных средств: 200 тыс. руб.

2 .

И н и ц и ат о р

п р о е к т а

и

м е с т о

н а хож д е н и я

м а л о г о

перерабатывающего предприятия

Инициатор проекта – организация по оценке имущества ИП, именуемое

в дальнейшем «заемщик».

15

Местонахождение проекта – г. Буй Костромской области.

Организационно-правовая

форма

собственности

–

индивидуальный

предприниматель

ИП.

Форма собственности – частная.

Коммерческий продукт проекта – услуги по оценке недвижимости.

Инвестиционный замысел «заемщика» состоит из трех этапов, таких

как:

1 этап (период – II квартал 2018 года) включает в себя косметический

ремонт помещения и получение первого заказа;

2 этап (период – III квартал 2018 года) включает в себя создание имени

компании и проведение рекламной компании;

3

этап

(период IV квартал 2018 года

– 2022 год) включает в себя

накопление массы прибыли от основного вида деятельности и дальнейшего

развития предприятия.

Сведения о численности персонала на момент разработки бизнес-плана

представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Среднесписочная численность персонала в 2018 году, чел.

Категория персонала

Среднесписочная численность, чел.

Административный персонал

1

Рабочие

1

Всего:

2

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект

оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях

конкуренции,

когда

стороны

сделки

действуют

разумно,

располагая

всей

необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-

либо чрезвычайные обязательства, то есть когда:

o

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая

сторона не обязана принимать исполнения;

o

стороны

сделки

хорошо

осведомлены

о

предмете

сделки

и

действуют в своих интересах;

16

o

объект

оценки

представлен

на

открытом

рынке

посредством

публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

o

цена

сделки

представляет

собой,

разумное

вознаграждение

за

объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон

сделки с чьей-либо стороны не было;

o

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Аналог

объекта

оценки

-

сходный

по

основным

экономическим,

материальным,

техническим

и

другим

характеристикам

объекту

оценки

другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных

условиях.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)

является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта

оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования

объекта оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или

абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости

или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке,

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки,

основанных

на

определении

затрат,

необходимых

для

воспроизводства

либо

замещения

объекта

оценки

с

зачетом

износа

и

устареваний.

Затратами

на

воспроизводство

объекта

оценки

являются

затраты,

необходимые

для

создания

точной

копии

объекта

оценки

с

использованием

применявшихся

при

создании

объекта

оценки

являются

затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием

материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости

объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения

17

результатов

расчётов

стоимости

объекта

оценки

при

использовании

различных подходов к оценке и методов оценки.

Износ

–

потеря

стоимости

актива

в

силу

физического

износа,

функционального устаревания, а также воздействия внешних факторов.

Корректировка - представляет собой операцию (часто – материальную),

учитывающую

разницу

в

стоимости

между

оцениваемым

и

сравнимым

объектами,

вызванную

влиянием

конкретного

элемента

сравнения.

Все

корректировки выполняются по принципу «по объекту сравнения к объекту

оценки»

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том

же

рынке

объекты

недвижимости,

обладающие

таким

же

оптимальным

использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему

по другим характеристикам.

Наилучшие

использование

имущества

-

это

вероятный

способ

его

эксплуатации,

который

является

юридически

разрешенным,

физически

возможным,

разумно

оправданным,

экономически

обоснованным,

осуществимым

с

финансовой

точки

зрения

и

приводящим

к

наивысшей

стоимости этого имущества.

Оцениваемые права. Право собственности включает право владения,

пользования и распоряжения. Собственник вправе по своему усмотрению

совершать в отношению принадлежащего ему имущества любые действия, не

противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и

интересы

других

лиц,

в

том

числе

отчуждать

свое

имущество

в

собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права

владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в

залог и обменять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

18

Недвижимость.

«К

недвижимым

вещам

(недвижимое

имущество,

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты,

перемещение

которых

без

несоразмерного

ущерба

их

назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Законом к недвижимым вещам быть отнесено и другое имущество»

Сравнительный

подход

-

совокупность

методов

оценки

стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами –

аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о

ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается

объект,

сходный

объекту

оценки

по

основным

экономиче ским,

материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его

стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты

представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до

даты совершения сделки с ним.

Восстановительная

стоимость

-

стоимость

объекта,

не

бывшего

в

эксплуатации, т.е. как нового и соотнесенная к дате оценки. Может быть

рассчитана как на базе стоимости воспроизводства, так и на базе стоимости

замещения.

Физический

износ

-

утрата

конструкциями

и

элементами

здания

первоначальных технико-эксплуатацонных качеств в результате воздействия

природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Функциональное

устаревание

-

снижение

стоимости

объекта

из-за

изменений

во

вкусах,

привычках,

предпочтениях,

из-за

технических

нововведений или изменений рыночных стандартов. Он может быть также,

устранимым или неустранимым.

19

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие

характеристики

объектов

недвижимости

и

сделок,

которые

вызывают

изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Экономическое

устаревание

-

потеря

стоимости

в

результате

воздействия на оцениваемую собственность внешних негативных факторов

(конкуренция,

изменения

в

вариантах

использования,

накладываемые

сервитуты и прочие)

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект.

3.

План маркетинга

Предпосылками для достижения конкурентоспособных цен на услуги

ИП (при достаточно высоком показателе рентабельности) являются:

o

стремление

иметь

самые

низкие

цены

(стратегия

в

области

издержек производства);

o

поиск путей дифференциации представляемых услуг конкурентов

(стратегия дифференциации);

o

фокусирование на узкой части, а не на всем рынке (стратегия

фокуса или ниши).

В

продвижении

ИП

важную

роль

играет

высококачественная

и

своевременная работа. Однозначно, важен внешний вид выполненного отчета

(готового

результата

работы),

но

самое

главное

–

его

содержания,

т.е.

общедоступности

для

понимания

клиентом,

качества

и

своевременности

выполнения.

Для

продвижения

всех

видов

услуг

данного

проекта

на

рынке

предполагается использование видов рекламы:



«престижная» реклама;



реклама услуг.

20

Цель

«престижной»

рекламы

-

создание

корпоративного

имиджа

и

достижение

известности

фирмы

и

оказываемых

услуг.

Серьезными

преимуществами узнаваемой компании являются:

o

благоприятные условия для предложения новых видов услуг;

o

заинтересованность

юридических

и

физических

лиц

в

приобретении услуг индивидуального предпринимателя.

Учитывая, что основными пользователями услуг по оценке имущества

являются юридические и физические лица, в рекламной кампании особое

внимание необходимо уделять способности этих услуг упростить процедуру

оценки недвижимости для клиентов, не обладающих знаниями в этой области

Таким

образом,

мероприятия

по

продвижению

услуг

по

оценке

имущества могут предполагать:

o

создание базы данных по сделкам с недвижимостью разных форм

собственности в различных районах Костромской области и близ лежащих

областей (Ивановской и Ярославской области);

o

регулярное

информирование

потенциальных

и

перспективных

пользователей услуг о характере деятельности и видах работ ИП.

Для

создания

имиджа

и

популяризации

услуг

ИП

могут

быть

использованы

следующие

каналы

информации:

периодические

издания,

радиотелевизионные, глобальная мировая сеть Internet.

При

выборе

канала

массовой

информации

основными

являются

следующие

критерии

их

оценки:

охват,

доступность,

стоимость,

авторитетность.

В зависимости от целей рекламной компании, периода деятельности,

конъюнктуры

и

финансового

состояния

ИП

рекламирование

должно

эффективно

сочетать

различные

типы

и

виды

рекламы

и

использовать

различные каналы информации. Неизменным является единственное правило

- реклама достигает успеха, только если имеет регулярный характер.

21

По оценкам экспертов, средства, необходимые для продвижения новых

услуг

на

соответствующем

рынке,

достигают

2-5%

от

общей

стоимости

продаж и уменьшаются по мере расширения ИП, увеличения ассортимента

услуг, росту известности среди потенциальных потребителей.

Потенциальные внутренние сильные стороны:

o

высококачественная работа;

o

узкая специализация;

o

Быстрое выполнение.

Потенциальные внутренние слабые стороны:

o

отсутствие клиентской базы;

o

недостаток знаний клиентов в данной области;

o

мало известность;

Потенциальные внешние благоприятные возможности:

o

расширение ассортимента услуг;

o

продвижение в область, регионы;

o

увеличение спроса на предоставляемы услуги;

o

отсутствие конкуренции.

Потенциальные внешние угрозы:

o

высокий уровень налоговых выплат;

o

появление конкурентов;

o

способность клиентов диктовать свои условия.

4.

План производства

В ходе реализации проекта планируется осуществлять полный цикл

данного вида деятельности - от заключения договора и визуального осмотра

до предоставления конечного результата в виде отчета об оценке объекта

оценки.

Первоначальным

этапом

является

покупка

оборудования,

аренда

помещения для дальнейшей работы и получение первого заказа . Это должно

быть

помещение,

которое

способно

обеспечить

комфортные

условия

для

22

работы

персонала,

а

также

не

вызывать

никаких

затруднений

при

необходимости расширения бизнеса.

Второй этап – включает в себя создание имени компании и проведение

рекламной компании.

Следующий этап состоит в том, чтобы получит как можно больше

заказов, расширить клиентскую базу, создать себе репутацию ответственного,

качественного исполнителя и создание базы данных.

Предоставление услуг будем проводить не только в городе Буй, но и

Буйском,

Сусанинском

и

других

районов,

в

дальнейшем

планируется

расширить круг предоставления услуг до близ лежащих областей таких как

Ярославская и Ивановская область.

Таблица 2

– Расчеты сумм расходов, тыс. руб.

Показатель

2018

год

2019

год

2020

год

2021

год

2022

год

Итого:

Расходы

705400

671900

718800

785600

857600

373930

0

в том числе:

заработная плата

360000

396000

435600

479200

527000

219780

0

Платежи

во

внебюджетные

фонды

108000

118800

130700

143800

158100

659400

Канцелярские принадлежности

4000

4500

5000

5500

6000

25000

налоги

46800

51500

56600

62300

68500

285700

аренда помещения

60000

60000

60000

60000

60000

300000

приобретение оборудования

90000

15000

105000

текущий ремонт

15000

2000

4000

5000

5000

31000

электроэнергия

7200

7900

8700

9600

10600

44000

водоснабжение

4800

5300

5800

6400

7100

29400

канализация

3600

3900

4400

4800

5300

22000

прочие

6000

7000

8000

9000

10000

40000

23

5.

Финансовый план

Сведения

о

фактической

денежной

выручке

услуг

представлены

в

таблице 3.

Таблица 3 – Динамика денежной выручки

Виды услуг

2018 год

2019 год

2020 год

2021 год

2022 год

Итого:

Составление отчета

100000

110000

140000

150000

170000

670000

Выезд

для

осмотра

в

район, область

80000

80000

110000

130000

150000

550000

Составление

бизнес-

плана

90000

100000

110000

140000

160000

600000

Составление ТЭО

250000

270000

260000

280000

320000

1380000

С б о р

п а к е т а

д о к у м е н т о в

п о

межеванию,

приватизации

120000

100000

140000

160000

180000

700000

Итого

640000

660000

760000

860000

980000

3900000

Данное ИП находится на общей системе налогообложения доходы за

минусом расходов.

Особенности ОСНО

Общую систему налогообложения называют еще основной системой

налогообложения, а сокращение этого названия может выглядеть и как ОСН,

и как ОСНО. Мы предпочитаем последний вариант.

Организации на ОСНО платят следующие налоги:

o

налог на прибыль организаций по ставке 20%, за исключением

немногочисленных льготных категорий налогоплательщиков;

o

НДС по ставке 0%, 10%, 18%;

o

налог на имущество организаций по ставке до 2,2%.

ИП на ОСНО платят:

24

o

налог

на

доходы

физических

лиц

по

ставке

13%

(если

предприниматель был в отчетном году резидентом РФ);

o

НДС по ставке 0%, 10%, 18%;

o

налог на имущество физических лиц по ставке до 2%.

Оказаться на ОСНО можно по следующим причинам:

o

Налогоплательщик

изначально

не

отвечает

требованиям

и

ограничениям, предусмотренным для льготного налогового режима, либо

перестал впоследствии им удовлетворять;

o

Бизнесмену необходимо быть плательщиком НДС;

o

Налогоплательщик попадает в категорию льготников по налогу на

прибыль (например, медицинская или образовательная организация);

o

Просто

по

незнанию

того,

что

существуют

другие

системы

налогообложения: УСН, ЕНВД, ЕСХН и ПСН (только для ИП);

o

Еще

какие-то

веские

причины,

потому

что

если

вы

решили

заняться деятельностью для получения прибыли, то трудно предположить,

что вы намеренно выбрали режим с самой высокой налоговой нагрузкой.

Таблица 4 – Динамика финансовых результатов

, тыс. руб.

Показатель

2018 год

2019 год

2020 год

2021 год

2022 год

Итого

Затраты

705400

671900

718800

785600

857600

3739300

Денежная выручка

640000

660000

760000

860000

980000

3900000

Финансовый результат

-65400

-11900

41200

74400

122400

160500

Заключение

Деятельность индивидуальных предпринимателей осуществляется под

воздействием целого комплекса неблагоприятных факторов, как внутренних,

так и внешних. Поэтому необходимо определить возможные риски, потери от

них и разработать меры по предупреждению рисков или их смягчению.

25

При

выборе

оценки

рисков,

необходимо

определиться,

с

помощью

какого

метода

необходимо

производить

их

оценку.

Наиболее

доступный

метод – метод экспертных оценок.

Экспертам

были

предложены

несколько

вопросов

по

отдельным

стадиям проекта, и им предлагалось оценить вероятность риска выполнения

данной стадии, руководствуясь следующей системой оценок:

0 – риск рассматривается как несущественный;

25 – риск, скорее всего не реализуется;

50 – о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;

75 – риск, скорее всего, проявится;

100 – риск наверняка реализуется.

Совещание

экспертов

не

проводилось,

но

их

оценки

подверглись

анализу на непротиворечивость. Противоречий не обнаружено.

Оценивая

риски

подготовительной

стадии,

эксперты

проявили

понятную

озабоченность

риском,

связанным

с

нестабильностью

законодательства

и

текущей

ситуации,

условий

инвестирования

и

использования прибыли, риском неблагоприятных изменений в стране.

На

стадии

реализации

опасения

экспертов

–

неплатежи,

так

как

возможны колебания цен, инфляция более высоких темпов, чем ожидается.

На

стадии

производства

эксперты

выделили

риск,

связанный

с

поломками оборудования в результате изношенности техники.

В целом на подготовительной стадии дана низкая оценка риска, на

стадии

производства

–

средняя,

для

дальнейшего

функционирования

–

высокая.

Основными путями снижения рисков:



р и с к ,

с вя за н н ы й

с

и н фл я ц и о н н ы ми

ожи д а н и я ми

–

компенсируется нормой доходности проекта;



риск,

связанный

с

поломкой

машин

и

оборудования

–

компенсируется за счет приобретения нового оборудования и капитальным

ремонтом ранее использованных машин;



риск,

связанный

с

отсутствием

страхования

экономических

26

рисков

–

компенсируется

небольшими

объемами

производства

на

первоначальном этапе и гарантированными закупками у населения ягод в

будущем.

Таким образом, даже при наихудшем варианте выручка от продажи

услуг покроет все расходы.

Список использованной литературы

1.

Торосян Е.К., Сажнева Л.П., Вазунов А.В. Бизнес-планирование.

Учебное пособие – Санкт-Петербург: СПб: Университет ИТМО, 2015. –

90С.- 100 экс.

2.

Бизнес-планирование на предприятии: учебник Дубровин И. А.

Издательско-торговая корпорация «Дашков и К» 2016 г. 432 страницы

3.

Бизнес-планирование: учебно-практическое пособие Карамов О.

Г. Евразийский открытый институт 2010 г. 123 страницы

4.

Бизнес-планирование. Под

ред.

Попова

В.М.,

Ляпунова

С.И.

М.: 2001. — 672 с

5.

Морошкин В.А., Буров В.П. Бизнес – планирование: учебное

пособие – М.: ФОРУМ-ИНФРА – М, 2007. – 256 с.: ил. – (Профессиональное

образование).

6.

Настольная книга фермера. Фермерское подворье / авт. – сост. А.

Снегов. – М.: АСТ; Владимир: ВКТ, 2010. – 288 с.

7.

Пястолов С.М. Анализ финансово-хозяйственной деятельности:

учеб. для студ. учреждений сред. проф. образования/ С.М. Пястолов. – 8-е

изд., – М.: Издательский Центр «Академия», 2010. – 336 с.

8.

Романова М.В. Бизнес – планирование; учебное пособие. – М.:

ФОРУМ-ИНФРА – М, 2007. – 240 с.: ил. – (Профессиональное образование).

27

9.

Савицкая

Г.В.

Анализ

финансово-хозяйственной

деятельности

АПК: учеб. пособие/ Г.В. Савицкая. – 7-е изд., испр. – Минск: Новое знание,

2007. – 680 с. – (Экономическое образование).

10.

Справочник экономиста – аграрника/ под ред. Т.М. Васильковой,

В.В. Маковецкого, М.М. Максимова. – : Колос С, 2006 – 367 с.: ил.

28