ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Автор Жаворонкова Алия Уразбаевна – студент

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ОБРАЗОВАНИЯ «МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

«СИНЕРГИЯ»

Юридический факультет

Направление подготовки : 40.04.01 Юриспруденция

Профиль: Гражданско-правовой

Форма обучения: очно-заочная

Аннотация: в статье анализируются вопросы правовых оснований возникновения

ипотечных

правоотношений

как

обеспечение

кредита

-

одного

из

наиболее

распространённых способов приобретения прав собственности на жилые помещения.

Раскрывается понятие ипотечных правоотношений. Выявляется предмет ипотеки,

анализируются виды недвижимого имущества, которое может выступать в качестве

обеспечения по договору ипотечного кредитования. Анализируются существенные

условия договора ипотеки и основания возникновения ипотеки в силу закона. Ключевые

слова: ипотека, залог, договор, закон, недвижимость.

В декабре 2023 года в целом на рынке ипотеки не наблюдалось

характерного

для последнего месяца года значительного всплеска активности. Это может объясняться

как повышенной активностью в августе — ноябре 2023 года, так и снижением спроса

заемщиков в условиях роста процентных ставок по рыночным предложениям банков.

Показатели выдачи в декабре выросли несущественно относительно ноябрьских значений:

кредитные организации предоставили в декабре 2023 года 196,9 тыс. рублевых ИЖК

на сумму

785,5

млрд

рублей

(за месяц

+4,1

и

+

8,2%

по количеству

и объему

соответственно). В итоге в 2023 году было предоставлено 2,0 млн ИЖК на сумму 7,8

трлн рублей, что более чем в 1,5 раза превышает показатели 2022 года.

В то же время выдачи ИЖК по программам государственной поддержки в декабре 2023 года

достигли пиковых значений и возросли до 657,9 млрд рублей, или 83,8% общего

предоставления ИЖК (542,9 млрд рублей, или 74,8% месяцем ранее). Такой прирост может

быть связан в том числе со стремлением заемщиков получить ипотеку с господдержкой

до ужесточения условий* по льготным государственным программам.

В результате

2023 год

стал

рекордным

по выдаче ИЖК

с господдержкой:

было

предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей (2,3 трлн рублей годом ранее),

что составляет больше половины (60,8%) общего объема ИЖК.

В декабре 2023 года выдачи ипотеки в сегменте строящегося жилья (ИЖК по ДДУ)

увеличились за месяц на 16,3%, до 435,5 млрд рублей, составив 55,4% совокупного объема

предоставленных ИЖК.

Общий объем рублевых кредитов ФЛ, предоставленных в целом за 2023 год, составил 26,1

трлн рублей, что на 45,5% больше показателя 2022 года и на 26,4% больше показателя 2021

года. Доля ИЖК в общем объеме выданных кредитов ФЛ в 2023 году возросла до 29,8%

(26,8% в 2022 году).Анализируя ипотечные правоотношения, можно указать, что среди

исследователей нет единства во мнениях относительно природы ипотеки. Например, И.А.

Емелькина предлагает считать ипотеку, как и любой залог, вещным правом. При этом она

считает, что «подобный результат (отнесение залога к вещному праву – прим. авт.)

представляет собой победу здравой цивилистической мысли». На наш взгляд, данное

утверждение

является

спорным.

Прежде

всего,

отметим,

что

действующее

законодательство относит залог к способам исполнения обеспечения обязательства (ст.

329 ГК РФ). Вещным правом является установленное законом абсолютное субъективное

гражданское право, предоставляющее своему обладателю возможность епосредственного

господства над индивидуально-определенной вещью и отстранения от нее всех других

лиц, защищаемое специальными гражданскоправовыми исками [8, c. 34]. Между тем,

никакого «непосредственного господства» залогодержатель над предметом залога не

получает. Так, право собственности и право пользования заложенной вещью остаются у

залогодателя. Более того, суды также неоднократно подчеркивали, что договор залога не

устанавливает право собственности на предмет залога. Например, Верховный Суд указал,

что ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не

является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не

влечет его безусловного отчуждения. Таким образом, мы разделяем позицию Л.Б.

Лазаренко, которая отмечает, что ипотечное правоотношение представляет собой

совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. В

силу чего оно по своему характеру не только обеспечительное, но также и выступает

средством защиты и гражданско-правовой ответственности. На этом основании она

предлагает понимать под ипотечным правоотношением юридическую связь залогодателя

и залогодержателя, возникшую в силу залога недвижимости, выражающуюся в наличии у

них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых

залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает

право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества

преимущественно перед другими кредиторами. Резюмируя сказанное, отметим, что

сущность ипотечного кредитования заключается в получении займа либо приобретении

недвижимости за счет заемных средств при одновременном предоставлении в качестве

обеспечения залога, которое служит дополнительной гарантией выполнения должником

своих обязательств. Кроме того, по типу возникновения можно выделить следующие виды

ипотеки:

1. Договорная - ипотека, возникающая на основании договора между лицами. Как правило

в договоре необходимо указать сумму, подлежащую обеспечению.

2. Судебная - устанавливаются судом против всего имущества, настоящего и будущего,

должника.

3. Ипотека-презумпция – возникает в отношении имущества детей и недееспособных (в

прошлом такой вид ипотеки распространялся и на замужних женщин). Это делается для

того, чтобы защитить их права от злоупотребления со стороны родителей или опекунов.

4. Ипотека в соответствии с законом. Отечественное законодательство выделяет два вида

ипотеки по основанию возникновения: 1. В силу закона 2. В силу договора. В ч. 1 ст. 1 ФЗ

«Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее «Закон «Об ипотеке») дается легальное

определение договора ипотеки.

Исходя из его буквального толкования, можно сделать вывод, что для договора ипотеки

характерны следующие признаки:

1. Залогодержатель одновременно является кредитором;

2. Залогодатель и должник могут быть как одним лицом, так и разными лицами;

3. Обязательство, обеспеченное ипотекой должно подразумевать наличие денежных

требований;

4. Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество.

Говоря о предмете ипотеки, некоторые исследователи отмечают, что закон «Об

ипотеке» устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, могут

выступать предметом залога. На наш взгляд с такой позицией нельзя согласиться. Статья

5 закона «Об ипотеке» устанавливает, что по ипотечному договору может быть заложено

имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Напомним, что данная норма закрепляет

понятие недвижимого имущества. При этом указанная статья не закрепляет конкретный

перечень такого имущества. Таким образом, можно утверждать, что любое недвижимое

имущество может быть предметом ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что к

таким объектам относят, как привычные нам жилые дома, так и веранды, альпинарии,

бани, бассейны, теплицы, уборные. Что никоим образом не противоречит действующему

законодательству. При этом предметом ипотеки может быть только такая недвижимость,

права на которую зарегистрированы в порядке, установленном для государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время необходимо

помнить, что широкий спектр предметов ипотеки не значит, что банк согласиться принять

в залог любую недвижимость. Каждая кредитная организация устанавливает свои

требования к недвижимости, что проистекает из сущности залога, как договора.

Например, некоторые банки отказываются рассматривать в качестве обеспечения дома, не

подключенные к коммуникациям. Другие не предоставят кредит под залог квартиры, где

прописаны несовершеннолетние. Кроме того, кредитные организации устанавливают

соотношение цены залогового имущества к кредиту. Например, заем выдаётся только,

если он не превышает 80% цены недвижимости, предоставляемой в залог. Обратимся к

существенным условиям договора ипотеки.

Анализ федерального закона, судебной практики и научных исследований

позволяет выделить следующие существенные условия ипотечного договора:

1. предмет, т.е. указание на имущество, выступающее залогом;

2. оценка – стоимость недвижимости;

3. размер основного обязательства;

4. срок исполнения основного обязательства;

5. основание, по которому имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит

залогодателю;

6. наименование органа, зарегистрировавшего это право. Ст. 1 Закона «Об ипотеке»

говорит о возможности возникновения ипотеки в силу закона. Анализ гражданского

законодательства позволяет выделить следующие случаи возникновения такой ипотеки:

1. Земельный участок или жилое помещение, приобретено (построено) с использованием

заемных средств: a. банка или любой другой кредитной организации. b. целевого займа на

приобретение этого земельного участка, предоставленного другим юридическим лицом.

2. Строения, построенные на заложенном земельном участке;

3. Продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа;

4. Оформление долевого строительства в кредит. Интересна позиция об отнесении ренты,

как основания для возникновения ипотеки в силу закона.

Список литературы / References

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята всенар.

голосованием от 12 дек. 1993 г. : (с учетом поправок от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. унта.

2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Электронный ресурс] :

утв. ВС РФ 11 фев. 1993 г. № 4462-1 : (ред. 27 дек. 2019; с изм. и доп. от 1 янв. 2020 г.) //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. –

Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. [Электронный ресурс] : федер.

закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : (ред. от 16 дек. 2019 г.; с изм. от 28 апреля 2020 г.) //

КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. –

Доступ из локальной сети Науч. бки Том. гос. ун-та.

4. Семейный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29

дек. 1995 г. № 223-ФЗ: (ред. от 2 дек. 2019 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая

система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М.. 2020. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

5. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон от 16 июля 1998

г. № 102-ФЗ : (ред. от 3 апреля 2020 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.

гос. ун-та.

6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер.

закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ : (ред. от 28 ноября 2018 г.)// КонсультантПлюс: справ.

правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

7. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. 76 закон от 25

окт. 2001 г. № 136-ФЗ : (ред. от 27 декабря 2019 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая

система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. – Доступ из локальной сети Науч. б-

ки Том. гос. ун-та.

8. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] : федер.

закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ : (ред. от 6 июня 2019 г.) // КонсультантПлюс: справ.

правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. – Доступ из локальной сети

Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

9. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс] : федер. закон от 11 нояб. 2003 г.

№ 152-ФЗ : (ред. от 2 августа 2019 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –

Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2020. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.

гос. ун-та.